1. Les étapes de la vente
2. Quels sont les documents à fournir
3. Quand fournir les documents

Les étapes de la vente :

La vente d’un bien se fera au travers de 3 étapes :

1. Sa mise en vente dans une agence immobilière et sa publicité (annonce vitrine, publicité papier, publicité Internet, etc..) ;
2. La signature d’un compromis de vente ;
3. La signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.

A tous les stades de la vente, l’acheteur va s’engager par rapport aux informations qu’il aura reçu à ces différentes étapes. Pour cela, la loi définie des informations obligatoires à lui donner. Au delà des obligations imposées par la loi, une vente se fera d’autant plus facilement que vous aurez réuni un maximum de documents, et donc d’informations, dès la mise en vente de votre bien.

Vous devez savoir, que le notaire vérifiera toutes les informations obligatoires, ainsi que celles qui sont d’usages. Si une information manque, aux premières étapes de la vente ou au moment de la signature du compromis, l’acheteur en sera, de toute façon, informé par le notaire avant la signature de l’acte définitif. Si une information nouvelle qui lui ait donné change potentiellement les conditions de l’achat, il pourra alors saisir l’occasion pour ne plus acheter ou renégocier l’achat à la baisse.

Ne pas informer complètement et sincèrement l’acheteur dès les premières visites, et dans tous les cas avant la signature du compromis, c’est risquer de signer de perdre la vente même si un compromis de vente a été signé. La loi protége de plus en plus le consommateur acheteur d’un appartement.

De plus, la pratique montre qu’un acheteur informé achète, même si tout n’est pas scrupuleusement conforme à la loi ou aux différentes réglementations. C’est le manque de clarté dans les informations qui fait peur et non pas le fait que tout ne soit pas en règle.

Par exemple :

• Des travaux importants ont été faits, mais il n’y a pas eu d’assurance dommage ouvrage
  • Ce n’est pas forcément un problème en fonction du type de travaux effectués.
• Une terrasse a été construite avec l’accord de la copropriété, mais le permis de construire n’a pas été déposé
  • Si il y a plus de 3 ans entre la fin des travaux et la vente, l’acheteur ne risque rien. On pourra le rassurer sur ce point.
• Des lots de copropriété ont été réunis avec adjonction d’un bout de couloir et avec l’autorisation de la copropriété, mais il n’y a pas eu de modification du règlement de copropriété
  • La aussi la vente peut quand même se faire. Informé de la situation, l’acheteur pourra régulariser dans un second temps.

Le rôle de l’agent immobilier, qui est un professionnel, c’est d’informer et d’expliquer les éventuels risques d’une situation donnée. Il est là pour aider le vendeur et l’acheteur. Il expliquera les choses telles qu’elles sont réellement, avec les avantages et les inconvénients.En conclusion, pour bien vendre, il faut informer complètement et en toute transparence l’acheteur. Il pourra alors acheter en toute connaissance de cause. Un risque connu et correctement expliqué n’est jamais à lui seul un motif de non achat. Il faut éventuellement en tenir compte dans le prix demandé. En revanche, une information découverte tardivement, par la notaire, peut compromettre la vente ou inciter l’acheteur à renégocier en dernière minute.

Quels sont les documents à fournir ?

• Titre de propriété (pour la mise en vente une copie suffit, pour le notaire il faudra l’original).
• Règlement de copropriété.
• Carnet d’entretien de l’immeuble.
• Les 3 derniers procès verbaux d’Assemblée Générale.
• La situation de votre compte au sein de la copropriété, fournie lors de la dernière assemblée, et faisant apparaître le montant du fond de roulement et les avances faites pour provisions pour travaux à venir.
• Le certificat de surface loi Carrez.
• La taxe foncière.
• Les diagnostics :
  • Amiante dans les parties privatives et dans les parties communes.
  • Etat des risques au plomb.
  • Etat parasitaire.
  • Etat des risques naturels et technologiques.
  • Le bilan de performance énergétique (BPE).
• En cas de travaux importants :
  • Permis de construire;
  • Ou déclaration de travaux.
  • Assurance dommage ouvrage.

En ce qui concerne les documents de la copropriété, le syndic a obligation de vous les fournir. Malheureusement, la loi ne nous autorise pas à les demander à votre place. Vous devez les demander le plus tôt possible et éventuellement rappeler au syndic son obligation de vous les fournir. Certains syndics qui font également de la vente, quand ils voient que l’appartement est en vente dans une autre agence qu’eux, traînent à fournir les documents par jalousie professionnelle.

Quand fournir les documents?

Afin de pouvoir commercialiser votre appartement vous devrez nous signer un mandat de vente (exclusif, semi exclusif, ou non exclusif). La loi rend le mandat de vente obligatoire. Le mandat formalise nos obligations et nos devoirs pour mieux vous servir.

La plupart de ces documents sont obligatoires pour la signature du compromis de vente et seront de toute façon exigés par le notaire avant la vente définitive. En nous les fournissant dés le mandat, vous augmentez vos chances de pouvoir signer le compromis de vente, dés qu’un acquéreur sera intéressé. Donc vous devez commencer à les réunir dès la signature du mandat.

Sachez que la loi impose que le certificat loi carrez et l’ensemble des diagnostics soient communiqués à l’acheteur au moment du compromis de vente. En ce qui concerne l’amiante, le plomb et les termites vous pouvez les faire entre le compromis et l’acte définitif de vente. C’est mieux de les avoir avant, car il ne faudrait pas que l’acheteur apprenne une information qui n’est pas dans le compromis et qu’il s’en serve pour renoncer à la vente ou renégocier le prix.